Quelles opportunités saisir sur l’immobilier de bureau en 2024 ?
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Chaque mois, LBP AM décrypte l’actualité des marchés en vidéo. Aujourd'hui, Christophe Murciani, Responsable Dette Immobilières chez LBP AM, nous explique en quoi l'évolution du marché de l'immobilier de bureau en 2024 représente un défi majeur.
En 2023, le marché européen de l’investissement immobilier a reculé de 54%, sur fond de tensions géopolitiques et de resserrement brutal des politiques monétaires pour contrecarrer l’inflation. Dans ce contexte, que peut-on attendre d’une année 2024 encore difficile à décrypter ?
Autant les actifs de commerce, de l’hôtellerie et de la logistique présentent des fondamentaux lisibles (CA en hausse dans les centres commerciaux, accueil de nombreux touristes pour des événements planétaires, ré-industrialisation et raccourcissement des chaînes d’approvisionnement, essor du commerce en ligne), autant l’immobilier de bureaux pose des défis à l’analyse.
En effet, non seulement les acteurs sont confrontés à des problématiques de taux, mais également à une modification des usages, à une situation de sur-offre accumulée depuis 10 ans, à des exigences réglementaires en matière d’ESG et enfin à une raréfaction de l’offre de crédit bancaire.
Immobilier de bureaux : les 5 critères à surveiller en 2024
Concernant les taux, la hausse est spectaculaire, de 2,75% à 4,50% en18 mois pour les meilleurs bureaux parisiens. En conséquence, les valeurs d’expertises ont reculé, un phénomène qui s’est accéléré depuis 12 mois.
S’agissant des usages, le télétravail pousse les locataires privilégier des emplacements plus centraux, bien desservis en transport en commun, et à réduire les surfaces occupées, de l’ordre de 15 à 25%, le tout à budget quasiment constant. Leur objectif : faire revenir les salariés dans un cadre de travail agréable.
Quant à la sur-offre de bureaux, elle s’illustre par deux chiffres : depuis 2015, on construit en Île-de-France 44m² de bureaux par emploi tertiaire créé (alors que la norme avoisine 11m² occupés par poste de travail), et dans le Nord-Est parisien, Saint-Ouen/Saint-Denis offriront 600 000m² neufs vacants fin 2024, soit près de 6 années de transactions locatives.
La durabilité s’impose tant par le biais du décret tertiaire, et ses équivalents chez nos voisins européens, que par le biais de la réglementation de l’épargne via la directive SFDR, qui augmente les budgets de travaux pour les gérants et les propriétaires.
Enfin, les banques sont aujourd’hui limitées par la reconduction ou la renégociation d'opérations engrangées 2018 ou 2019 sur des actifs de gros volumes qui aujourd'hui sont peu liquides. L'offre bancaire va donc être absorbée par ces transactions plutôt que par le financement d'opérations nouvelles.
Créer les bureaux de demain
Cela dit, le marché immobilier est suffisamment profond et divers pour présenter de nouvelles opportunités. Nous pensons que nous sommes à l’aube d’un grand mouvement de régénération du parc de bureaux soit parce qu'il va falloir les convertir dans les zones où la sur-offre est manifeste, ou bien parce qu'il va falloir les faire évoluer sur le plan technique, environnemental ou de l'aménagement intérieur pour répondre aux nouveaux usages.
Nous sommes convaincus que financer à 5 ans des opérations de rénovation d'immobilier existant offre un couple risque-rendement très intéressant pour les investisseurs. Ces financements contribueront à créer les bureaux de demain, ceux qui seront de nouveau désirables pour des institutionnels ou des collecteurs d'épargne, qui reviendraient à l'achat quand l'environnement macroéconomique se sera stabilisé.